Se necesitan planes maestros para un núcleo de transporte

Durante años, se han proclamado las maravillas de Crossrail, y no sin justa razón. La gran escala del esfuerzo de ingeniería y los logros técnicos son admirables. Sin embargo, desde la perspectiva del diseño urbano, es más emocionante estudiar lo que Crossrail hará para Londres.

Esta nueva arteria del transporte público va a deformar el espaciotiempo continuo de la capital, logrando que sea una ciudad aún más conectada, y lanzará efectivamente al Londres suburbano a la Zona 2. Todos los estudios sobre la conducta del comercio inmobiliario en las cercanías de las estaciones de Crossrail concuerdan con que cuanto más cerca se esté del centro de Londres, más atractivo es invertir.

Este efecto de precio energizado en la línea inmobiliaria se puede sentir en un radio de 1,6 km de cada estación, agregándose a una cantidad considerable de viviendas y terrenos que se desarrollarán. De hecho, según una investigación reciente, para cuando Crossrail esté funcionando, habrá agregado 49mil millones de dólares estadounidenses a los valores de las propiedades residenciales en los alrededores de 37 estaciones. ¿Tenemos la correcta planificación y herramientas de diseño para sacar ventaja de esta escala y ritmo de cambio para entregar buenos lugares?

Si observamos el modo en que el proyecto de Crossrail ha sido implantado y vendido al público, es innegable que se hizo un esfuerzo genuino por promover el diseño, especialmente en relación a las estaciones y el ámbito del público circundante. Sin embargo, el área de Crossrail está limitada a las estaciones y su atención al diseño se detiene en los 50 metros fuera de las entradas de la estación. Posiblemente esto es inevitable, dado que la misión corporativa de Crossrail es implantar un proyecto de ingeniería a tiempo y que sea económico. A pesar de ello, los efectos de Crossrail en el tejido circundante construido y las comunidades que viven en los alrededores de las estaciones se extiende mucho más allá del área de TfL y durará muchas décadas después de que la línea abra en 2018.

Será labor de las autoridades locales abordar el desafío de transformar la presión para desarrollar en una oportunidad para crear espacios. En un caso ideal, esto incluirá el captar algo de los ingresos generados por el aumento de los valores inmobiliarios para mejorar la infraestructura social y cultural, pero el número de áreas de estaciones (en especial fuera de Londres central) que cuenta actualmente con diseños urbanos actualizados sigue siendo limitado. Aquí no hay necesidad de reinventarse, sino más bien utilizar mejor las herramientas de planificación que las autoridades locales ya tienen para asegurar que los documentos de Guía de Planificación Suplementaria proporcionen una clara visión del proceso.

Tal como se destaca en el estudio de Steer Davies Gleave sobre el valor de inversión en la estación y su impacto regenerativo, impact3, ajustar la estructura para el desarrollo despierta confianza en los potenciales desarrolladores. El papel de los planes maestros también es asegurar que cualquier desarrollo entregue un ambiente de construcción de calidad y proporcione la mezcla justa de utilización de la tierra y el tipo de viviendas. En este contexto, los planes deben ser lo suficientemente flexibles para adaptarse y responder a las necesidades de la política y el mercado. Deberían examinar cuidadosamente la capacidad y probar la escala de desarrollo propuesto contra la calidad ambiental, al igual que la identidad y el carácter local.

Planes maestros bien concebidos expresan una visión compartida de un lugar y ayudan a lograrlo. No deberían intentar cristalizar la apariencia detallada de un área (¡la imprevisibilidad es una cualidad urbana por excelencia!), sino más bien coordinar intervenciones y centrar la atención en el carácter local.

Algunas autoridades locales ya se han dado cuenta de que es el momento oportuno para hacer uso de la guía urbana, pero a menudo esto está limitado a la dirección del ámbito público, carece de un enfoque más holístico y se concentra en las áreas de oportunidad identificadas por la administración anterior.

Al parecer también estamos en el comienzo de una nueva fase donde los consejos tomarán un enfoque más proactivo a la luz del reciente documento "Una ciudad para todo londinense" del alcalde Khan. El alcalde pretende dar cabida al crecimiento dentro de Londres intensificando el desarrollo en los alrededores de las estaciones y centros bien conectados, mientras que conserva y mejora la creación de espacios, porque según sus propias palabras "conforme Londres se desarrolla, es vital que siga siendo un gran lugar para vivir y trabajar". También hace mención al "buen crecimiento" y la necesidad de respetar el carácter distintivo de las diferentes partes de la ciudad o "las distintas villas de Londres".

Todo resuena con buen urbanismo, pero el siguiente paso será articular estas aspiraciones en herramientas prácticas, por ejemplo planes maestros para núcleos de transporte atractivo, efectivos y enfocados al crecimiento.